マンションの住み替えの方法とは？時期やローンについても解説！

ライフステージの変化などから、マンションからの住み替えを検討している方もいるのではないでしょうか。

マンションの住み替えにはさまざまな方法があり、それぞれ注意すべきポイントがあります。

この記事では、マンションからの住み替え方法や住み替え先の注意点などについて解説します。

マンションから住み替える2つの方法
マンションの住み替えに適したタイミングとは
マンションの住み替え先はマンション？一戸建て？
マンション住み替え時の住宅ローンについて
マンションの住み替えで失敗しないためのポイント
マンションの住み替えの費用
マンションの住み替えで使える税金控除
まとめ

マンションから住み替える2つの方法

マンションから住み替える際は、「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。

それぞれ流れや費用についてポイントがあるので注意しましょう。

ここでは売り先行と買い先行について詳しく解説していきます。

売り先行とは

売り先行とは、先に現在住んでいるマンションを売り出し、後から新居を探す方法です。

マンションの売却資金を新居購入に充てる場合や、マンションの抵当権を抹消しないと新居購入のための住宅ローンが借りられないという場合は売り先行での住み替えを行います。

売り先行の流れや、メリット・デメリットについて解説します。

売り先行の流れ

売り先行での住み替えの流れは次の通りです。

マンション売却活動開始
売却するマンションを買主が内覧
マンションの不動産売買契約締結
マンションの引き渡し（抵当権の抹消）
賃貸などへ仮住まい
新居のマンションや一戸建ての探索開始
新居の内覧
新居購入の不動産売買契約締結
新居の引き渡しを受ける
新居への引っ越し

売り先行では、今住んでいるマンションの売却作業が完了してから新居を探し始めるのが基本です。

しかし場合によっては、売却が完了していなくても新居を探し始めるケースもあります。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行でマンションを売却する場合には、マンションの売却を先に行う故のメリット・デメリットがあります。

売り先行で住み替えを行う際は、これらを理解した上で行いましょう。

まず、売り先行でマンションを住み替えるメリットは次のとおりです。

ある程度購入資金を確保した上で、新居を探すことができる
無駄に物件を所有することがなく維持費の負担が軽い

売り先行では、先に住んでいるマンションを売却するので、新居購入の時点でまとまった購入資金を用意できます。

新居購入前に、実際に使える購入資金がどの程度か把握できるので、資金繰りが楽であるというメリットがあります。

さらに、新居購入の前には住んでいたマンションは売り払っているため、どちらか1つの物件分の維持費負担で済みます。

次に売り先行でマンションを住み替える際のデメリットを紹介します。主なデメリットは以下の通りです。

スケジュール調整が難しい
住みながら売却するのが難しい

売り先行では、マンションが売れるタイミングが予測できないのでスケジュールの調整が難しいというデメリットがあります。

マンションの引き渡し日までに新居の購入が済んでいないと、仮住まいを用意しなければなりません。

また、売却中もそのマンションに住んでいるので、買主が内覧に来る際は家具がある状態です。

内覧の際は家の中を綺麗にしておかなければなりません。

売り先行にはこのようなメリット・デメリットがあります。

資金面でのメリットがある一方、スケジュール管理や売却の難易度が高いというデメリットがあるので注意しましょう。

買い先行とは

買い先行とは、先に新居を購入し、新居に引っ越してから自宅マンションを売却する住み替え方法です。

一定期間不動産を2つ以上保有できる資金がある場合や、自宅マンションで住宅ローンを組んでおらず、新居で住宅ローンの借り入れができる場合は買い先行による住み替えを行うことができます。

買い先行の流れ

買い先行での住み替えの流れは次の通りです。

新居の探索開始
新居の内覧
新居購入の不動産売買契約締結
新居の引き渡しを受ける
新居への引っ越し
空き家となったマンション売却活動開始
売却するマンションを買主が内覧
マンションの不動産売買契約締結
マンションの引き渡し

基本的に買い先行では、新居を購入してから自宅マンションの売却を始めます。売り先行とは異なり、マンションを売却する前に新居を購入するので、同時に2つの不動産を所有することになります。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行でマンションを売却する場合も、売り先行と同じくメリットとデメリットがあります。

まず、買い先行でマンションを住み替えるメリットは次のとおりです。

スケジュール管理がしやすい
マンションを空き家状態で売却できる

買い先行にはスケジュール管理がしやすいというメリットがあります。

また、マンションを売却する際に空き家になっている点も売却の上でメリットです。

売却活動開始時には買主が空き家になっている状態の家を内覧することができます。

そのため、居住中のマンションより売却しやすいというメリットがあります。

次に買い先行でマンションを住み替えるデメリットは次の通りです。

ローンが完済している等の資金面での余裕がないと買い先行はできない
売却が長引くと維持費の支払いが負担になる

買い先行は、基本的に住宅ローンを完済している方向けの方法です。

資金面である程度余裕がないと、買い先行を行うことはできません。

新居購入の際は、物件購入費用以外にも仲介手数料や事務手数料などさまざまな費用がかかるため、注意しましょう。

また、不動産を2つ所有する期間があるため、売却が遅れると維持費の負担が大きくなります。

マンションの住み替えに適したタイミングとは

マンションを住み替える理由は人それぞれです。

理由によって住み替えのタイミングも異なりますが、一般的にマンションの住み替えに適したタイミングがあります。

ここではマンションの住み替えに適したタイミングを3つ紹介します。

売却価格が高い時期

マンションの住み替えに適したタイミングの1つ目は「売却価格が高い時期」です。

家の売却価格は変化し続けています。

マンションが高く売却できないと、住み替えの費用負担が大きくなるため不動産市場の動向をチェックしておきましょう。

また、マンションの売却価格は築年数の影響を大きく受けます。

基本的に、築年数が古いほど建物の価値は下がります。

土地の価値は下がりづらいですが、マンションの価値の中で土地の割合は少なく、売却価格はほぼ建物の価値になります。

築年数による売却価格の低下を考えると、マンションの売却は早いほど良いでしょう。

所有期間が「5年超10年以内」

マンションの住み替えに適したタイミングの2つ目は「マンションの所有期間が5年超10年以内」であることです。

マンション売却は早いほど良いとお伝えしましたが、早すぎると税金と保証期間の関係で売却時の支出が多くなります。

不動産を売却する際に課税される所得税は、所有期間が5年以下の不動産を売却する場合と、5年を超えた不動産を売却する場合とでは大きく税率が変わります。

それぞれの税率は以下のように定められています。

	短期譲渡所得（所有期間が5年以下）	長期譲渡所得（所有期間が5年超）
所得税率	30％	15％
住民税率	9％	5％

このように税率に大きな差があるため、所有期間が5年を超えるかどうかが税金の負担の面で重要です。

また新築マンションの場合、「住宅品質確保促進法（品確法）」という法律で、建物の重要な部分に欠陥があった場合、建築会社による一定の保証を受けることができると定められています。

この保証を受けられる期間が築10年までです。

そのため、保証がまだ残っている期間にマンション売却した方が売れやすくなります。

以上のことから、マンション売却には所有期間が5年超かつ10年以内が望ましいでしょう。

修繕積立金が増額される前のタイミング

マンションの住み替えに適したタイミングの3つ目は「修繕積立金が増額されるタイミング」です。

多くのマンションはおよそ5年刻みの間隔で、マンションの修繕計画を検討します。

特に古いマンションでは、大規模修繕を何回か行っているので修繕積立金が枯渇し、マンション維持のため毎月の修繕積立金の支払額を値上げすることがあります。

修繕積立金が値上げされると、ランニングコストが増えるだけでなく、良い条件でのマンション売却の難易度が上がるため、修繕積立金などの値上げが検討される前のタイミングで売却できるよう、準備を進めましょう。

マンションの住み替え先はマンション？一戸建て？

マンションからの住み替え先は主にマンションと一戸建ての2パターンがあります。それぞれの住み替えにメリット・デメリットがあるので理解した上で検討しましょう。

マンションからマンションへ住み替える場合

まずは、マンションからマンションへ住み替える場合のメリットとデメリットを紹介します。

マンションへ住み替えるメリット

マンションに住み替える主なメリットは次のとおりです。

以前住んでいたマンションと比較し、不満を解消することができる
慣れた生活スタイルを維持できる
フラットな空間で歳を重ねても比較的安全に生活できる

マンションからマンションへ住み替える場合の1番のメリットは、マンションに住んでいた経験から、マンション選びに失敗しにくいという点です。

以前住んでいたマンションの悪い点を解消し、快適な新居を手に入れることができる確率が上がります。

また、慣れた生活スタイルを維持できる点もメリットです。

さらに、マンションはフラットな構造の物件が多く、お年寄りや小さな子どもと住んでいる場合は階段の昇降がある一戸建てよりも安全に暮らすことができます。

マンションへ住み替えるデメリット

マンションに住み替える主なデメリットは次の通りです。

マンション特有のデメリットを解消できない
リバースモーゲージを利用できない物件が多い

マンション特有のデメリットとは、修繕積立金や管理費、駐車場代など固定費がかかる点や、隣家の音が伝わりやすいなどの点です。

マンションからマンションへの住み替えなので、これらのデメリットは解消できません。

また、マンションだとリバースモーゲージという年金型の融資を受けるサービスを利用できないケースが多い点もデメリットです。

マンションから一戸建てへ住み替える場合

次に、マンションから一戸建てへ住み替える場合のメリット・デメリットを紹介します。

一戸建てへ住み替えるメリット

マンションから一戸建てに住み替えるメリットは次のとおりです。

資産価値がマンションより下がりにくい
建物を自由に改築することができる
修繕積立金や管理費の支払いがない

マンションから一戸建てに住み替えるメリットで、特に大きいメリットが資産価値がマンションより保たれやすいことです。

建物は古くなると資産価値が目減りしてきますが、一戸建ての資産価値の場合、建物だけでなく土地の価値の割合が多いので、資産価値が減りづらいという特徴があります。

マンションにも土地の権利はありますが、全体の土地の価値を部屋ごとに分けることになるので、ほとんど土地分の資産価値はありません。

また、マンションのリフォームやリノベーションに関する制約が一戸建ての場合ありません。

さらに、修繕積立金や管理費の支払いがなくなるというメリットもあります。

一戸建てへ住み替えるデメリット

マンションから一戸建てに住み替える主なデメリットは次の通りです。

マンションよりセキュリティが弱い
建物の維持修繕費は自分で管理しなければならない
歳を重ねると住みづらくなることがある

一戸建てはマンションと比べ、セキュリティが弱い傾向にあります。

エントランスのオートロックや管理人室などがなく、近所の目も届きにくいというデメリットがあります。

また、マンションと異なり建物の維持修繕費用は自分で管理する必要があり、自分で貯蓄することが苦手な方は一戸建ては向いていないかもしれません。

マンション住み替え時の住宅ローンについて

マンションの住み替えをする際には、住宅ローンの扱いに注意しましょう。

現在住んでいるマンションの住宅ローン残額はどうするのか、新居を購入するときに住宅ローンをどのように借りるのかなど、住み替え時に必ず確認する必要があります。

ここからは、マンションの住み替えをする際に必要な住宅ローンの知識について解説していきます。

住宅ローンの基礎知識

マンションの住み替えをする際は、以下の点について注意しましょう。

ローンが残っている場合は基本的に一括返済

住み替え時に、元々住んでいたマンションの住宅ローンが残っている場合、基本的に一括返済になります。

住宅ローンを完済していないとマンションに抵当権が設定されたままになり、そのままでは、原則、不動産売買はできなくなります。

抵当権を消すために、ローンを完済しなければなりません。

なお、住宅ローンの残額の返済に関しては自己資金で行う必要はなく、マンションを売却した資金で返済するのが一般的です。

オーバーローンに注意しよう

売却するマンションが新しい場合、オーバーローンになる可能性があるため注意が必要です。

オーバーローンとは、マンション売却価格よりも住宅ローンの残額が多い状態のことです。

マンションの売却価格は基本的に、新築の時点から時間が経つとともに下がります。

しかし、多くの住宅ローンでは元利均等返済方式を採用しています。

元利均等返済方式とは、毎月のローン支払いの金額を一定にするために、ローン返済額の内訳を調整する方式です。

支払いの内訳は、返済期間の初めのうちほど元金の割合が少なく、利息の割合が多くなります。

そのため、借入の元金が減る速度が、マンション価格の下落速度と差があるとオーバーローンになりやすくなります。

オーバーローンになると、マンション売却した資金だけでは住宅ローンを返済できなくなるので注意が必要です。

オーバーローンの際に使えるローンを紹介

オーバーローンになると、住み替えが難しくなります。

しかし、オーバーローンを解消してくれる住宅ローン商品もあります。

オーバーローンでどうしても住み替えを行う場合は、以下のローンなどを上手く利用しましょう。

住み替えローン

オーバーローンを解消する方法の1つとして、住み替えローンを利用する方法があります。

住み替えローンとは、マンションを売却しても返しきれない住宅ローンの残額を、新居の住宅ローンに上乗せするローンのことです。

住み替えローンを利用することにより、一括返済せずとも新居を購入することができます。

つなぎ融資

売り先行でマンションを売却している最中に、購入したい不動産が見つかったときに利用するのがつなぎ融資です。

不動産を購入する際は手付金など諸費用の支払いが発生しますが、住宅ローンが残っている場合、それらの費用を支払うのは難しいでしょう。

つなぎ融資なら、新居購入に必要な費用分の資金を借り入れることができます。

マンションの住み替えで失敗しないためのポイント

マンションの住み替えをスムーズに進めるためには、住み替えで失敗しないポイントを把握することが重要です。

ここからはマンションの住み替えで失敗しないポイントを紹介していきます。

住み替え準備は半年前から始める

マンションの住み替えでは半年ほど前から準備を行いましょう。

マンションの住み替えには、先に紹介した売却方法をはじめ、住宅ローンの支払いや新居に移る時期など、多くの検討事項があり時間や手間がかかります。

できるだけ信頼できる不動産会社などにあらかじめ住み替えの相談をした上で、余裕を持った住み替え計画を立てましょう。

正確なローン残高を確認する

住み替えをするときの資金計画を立てるには、正確な住宅ローン残高を把握する必要があります。

新しいマンションを売却するときに、オーバーローンになっている可能性もあるため、正確なローン残高を知っておくことは住み替え計画に必須です。

なお、正確なローン残高は借り入れしている銀行に問い合わせをして確認します。

確認するときに、併せて住宅ローンを一括返済した場合の費用なども確認しておきましょう。

信頼できる仲介業者を探す

マンションの住み替えは個人で行うには難易度が高いので、専門家に相談する必要があります。

住み替えを成功させるために、信頼できる不動産会社を見つけておきましょう。

業者が信頼できるかどうかは、過去の実績などを参考にしましょう。

売却するマンションのハウスクリーニングやリフォームも検討しよう

住み替えで重要なのが売却と購入のスケジュール管理ですが、タイミングを合わせる方法として、マンションを売却しやすい状況にしておくという手があります。

ハウスクリーニング、場合によってはリフォームを行い、買主に購入決断をしてもらいやすくしておくと比較的スムーズに売却できるようになるでしょう。

資金に不安がある方は一戸建て賃貸がおすすめ

マンションから住み替える場合は、一戸建て賃貸という選択肢もあります。

一戸建て賃貸は費用面でのメリットが多く、資金繰りに困っている方におすすめです。

購入に比べ費用が安いだけでなく、管理費や修繕積立金の負担がありません。

庭の手入れや、セキュリティ対策といった点に注意が必要ですが、賃貸であればマンションよりお得に住むことができるので、住み替え時は一戸建て賃貸という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

マンションの住み替えの費用

マンションの住み替え時には、多くの諸費用がかかります。そのため、マンションの住み替え計画を立てる際は、諸費用がどのくらいかかるのかを知っておく必要があります。

ここからは、マンションの住み替えの費用の目安について紹介していきます。

マンション売却時にかかる費用

マンションを売却する際は、いくつかの手数料や税金がかかります。

主な諸費用は以下の通りです。

【マンション売却時の費用目安】
項目	目安
仲介手数料	（売却価格 × 3％）＋ 6万円 + 消費税 ※売却価格は400万円以上の場合の計算方法です
印紙税	1,000円〜6万円 ※売却金額により税額は異なります
抵当権抹消費用（司法書士費用）	1万～3万円 ※依頼する司法書士によって異なります
住宅ローン一括返済手数料	金融機関への手数料約2万円 ※金融機関によって異なります
譲渡所得税	売却した年の1月1日での保有期間によって異なります保有期間が5年以下なら譲渡所得の30% 保有期間が5年超なら譲渡所得の15% ※詳細な計算方法は不動産仲介会社にご確認ください

マンション売却時には主にこれらの費用がかかります。それぞれの金額の目安を確認しておきましょう。

マンション購入時にかかる費用

続いて、新居（マンション）を購入したときにかかる費用を紹介します。

マンション購入の費用は、一般的に購入金額の5%〜8%といわれています。

【マンション購入時の費用目安】
項目	目安
仲介手数料	（売却価格 × 3％）＋ 6万円 + 消費税 ※売却価格は400万円以上の場合の計算方法
印紙税	1,000円〜6万円 ※売却金額により税額は異なります
住宅ローン関連費用	融資事務手数料として3～5万円＋消費税の場合や融資額の1%～2%など金融機関によって異なる
各種保険料	火災保険や地震保険など ※加入する保険により大きく変動
その他費用	固定資産税や登記費用などの税金や引っ越し費用