コロナ禍で生活様式が変化し、新たに住宅購入を検討する方もいるのではないでしょうか。
経済産業省によると最近、ZEHなどの省エネ住宅が注目を集めています。*1家を選ぶ際は、面積や間取り、住宅設備などに注意し、家ごとの特徴を理解した上で慎重に選ぶことが重要です。
そこでこの記事では、買ってはいけない一戸建ての特徴やコロナ禍での住宅購入について解説します。
*1（参考：経済産業省 資源エネルギー庁「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について」）
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買ってはいけない一戸建ての特徴とは
一戸建ての中には、購入後に後悔する可能性が高い物件もあります。
ここでは買わない方が良い物件の特徴について解説します。
建築確認済証・検査済証・地盤調査報告書がない
建築確認済証や検査済証、地盤調査報告書など、建設時の必須書類が揃っていない一戸建てには注意が必要です。
これらの書類は建設時に国へ提出するように義務付けられています。
建築確認済証とは、建物の設計図面が建築基準法令に適合していることを証明する書類です。
建築確認済証がないと建築することができず、勝手に建てると建築基準法違反となります。
検査済証とは、実際の建物が設計図面と一致することを証明する書類です。
検査済証がない場合は、建築基準法令どおりに建物が建てられたのかを確認できません。
これらの書類がないと違法建築の可能性があるため確認が必要です。
また、地盤調査報告書は、地盤の種類や柔らかさの調査が行われたことを示す証明書です。
住宅瑕疵担保責任保険に加入する際に必要な書類なので、こちらも事前に確認しておきましょう。
住宅性能表示がない
住宅性能表示とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、耐震性や火災時の安全、劣化の軽減など建物の機能が第三者機関によって審査され、基準を満たすことを証明するものです。
設計段階で確認する「設計性能評価」と住宅完成後に確認する「建設性能評価」の2つがあります。
住宅性能表示があれば、国土交通省より登録された第三者機関の評価を受けているので安心です。
また、通常よりも建設時に行われる現場検査の回数が増えたり、住宅ローンや地震保険が優遇されたりなど、メリットが多いです。
住宅性能表示がない一戸建ては、建設住宅性能評価書などが発行できない分、売主とトラブルになった際の弁護士費用が比較的高くなる可能性があります。
設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書がある場合には、住宅紛争処理支援センターを利用することができ、トラブル解決のための費用の補助を受けることが可能です。
必須事項ではありませんが、できるだけ住宅性能表示がある一戸建てを選ぶことをおすすめします。
立地が悪い
以下のような立地の場合は、注意が必要です。
- 交通量の多い道路が近い
夜中に車の音や排気ガスが気になる。
- 駅や学校が近い
メリットにもなる一方、騒音に悩まされるケースも。
- 近隣にトラブルとなりそうな隣人が住んでいる
隣人が売主である一戸建てを購入する場合、境界線のトラブルが発生し、取引がまとまらないことも。
- 幅員4m未満の道路
接道を確認する際に、道幅が4m以上あるかどうかがポイント。
4m以下の道路に接している場合、建て替え時に道路の中心線から2m後退させるセットバックが必要となる。
生活するうえで不便はないか、上記の観点で購入を検討している一戸建てを確認しましょう。
災害の影響を受けやすい物件
災害の影響を受けやすい物件にも注意が必要です。
以下のような土地の場合は、災害の影響を受けやすくなります。
- 埋立地や盛土をした造成地
軟弱な地盤では、不同沈下や大雨により土石流災害が起きる可能性がある。
- 近くに川がある、水が溜まりやすい（周囲より低い位置にある）など水害が懸念される土地
土地によっては水や川の氾濫、雨水が下水道や河川などに逆流する都市型水害が懸念される。
- 崖や擁壁に隣接している
崖や擁壁が隣接していると、崖崩れや土石流、地すべりなどの危険性が高い。
地盤が丈夫かどうか心配な場合は、過去の地盤調査データを参考にしたり、建物に傾きや地盤が原因だと考えられる外装のひび割れがないかチェックするのが良いでしょう。
上記以外の災害（噴火、地震など）については、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」を確認しましょう。
（参考：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」）
その他
ここまででご紹介した他、以下の点にも注意が必要です。
一戸建ての購入を検討する際は以下の事項についても確認しておきましょう。
- 土地の将来性が不安
利便性が低い土地は、土地価格が下がる可能性がある。
- 土地の形がいびつ
いびつな土地は、一戸建てを建てる際に、土地の評価額が下がる場合がある。
- 抵当権が入っている
抵当権付きの一戸建てを購入すると、抵当権が実行された場合に所有権を失う可能性がある。
- アフターサービスが不十分
不動産会社の対応が悪く、修繕の相談をしても放置されているなど、アフターサービスが不十分な場合がある。
- 心理的瑕疵がある
心理的瑕疵とは、買主に心理的な抵抗を生じる可能性のある物件を指す例）物件内で自殺や他殺、事故死、孤独死などがあるケース。
可能な限り上記の事項についても確認しておくことで、より良い物件を購入することができるでしょう。
そもそも一戸建ては購入しない方が良い？
「買ってはいけない一戸建ての特徴」を押さえて家を購入できても、買ったこと自体を後悔することもあります。
ここからは後悔してしまう原因と購入以外の選択肢について紹介していきます。
一戸建ての購入が敬遠される理由
一戸建ての購入自体を後悔する主な要因は以下の5つです。
- 家族構成の変化
子供が増えたり、親との同居で部屋が狭く、生活がしづらくなることがある。
- 住宅ローンの返済に困る
さまざまな要因で収入が減り、住宅ローンの返済に困ることがある。
- 急な転勤
一戸建てを購入した後に急な転勤を命じられることもある
その場合、単身赴任するか、定期借家契約として期間限定で賃貸するかなどの選択を迫られる。
- 子供の進学
一戸建てを購入した地域が行かせたい学校の区域外だったため、別の学校に行くことになり後悔することがある。
- 老朽化による費用の増加
中古の一戸建てを購入した場合、予想以上に修繕個所が多く、定期的なメンテナンスが必要になることがある。
一戸建てを購入する際は、上記を踏まえた上で本当に購入するかどうかを考える必要があります。
買う以外の選択肢
一戸建てには購入だけではなく、賃貸という選択肢もあります。
賃貸には初期費用や維持費が比較的低く、住み替えも簡単だというメリットがあります。
家は持ち家にはなりませんが、購入のデメリットがないためおすすめです。
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コロナ禍での一戸建て購入について
新型コロナウイルスの感染拡大に伴い仕事や生活スタイルが変化した人は多いでしょう。
ただ、現在のスタイルが続くとは限らず、変化していく可能性があります。
住宅物件は、政府が設定した目標である、「2030年以降新築される住宅について、ZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す」や「2030年において新築戸建住宅の6割に太陽光発電設備が設置されることを目指す」などに取り組んでいる最中であり、今後、住宅の高性能化が見込まれます。
（参考：経済産業省 資源エネルギー庁「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について」）
また、近年は、ウッドショックによる影響で建材や住宅設備の部品の高騰が相次ぎ、一戸建ての価格にも影響を与えています。
これらの現状を踏まえて、一戸建て購入は少し待ってみるというのも選択肢の1つでしょう。
一戸建ては購入より賃貸がおすすめ
一戸建ては近年の価格高騰から、購入より賃貸がおすすめです。
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まとめ
買ってはいけない一戸建ての主な特徴には、建築確認済証・検査済証・地盤調査報告書の有無や、住宅性能表示の有無、立地などがあります。
これらの特徴を押さえた上での物件探しが必要です。
また、そもそも一戸建ての購入自体が好ましくない場合もあります。
家族構成の変化、住宅ローンの返済が困難、急な転勤、子供の進学、老朽化による費用の増加などの要因により一戸建ての購入を後悔することがあるので注意しましょう。
一戸建て購入におけるリスクを回避するなら賃貸がおすすめです。
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