一戸建て賃貸住宅をお探しの際に、「借家権」というワードを目にしたことはありませんか？
ちなみに借家権には「普通借家権」と「定期借家権」の2種類がありますが、そもそも借家権とは何か、両者はどう違うのかなど、意味をしっかりと理解している方は少ないかもしれません。
そこで、今回は借家権に関して知っておきたい基礎知識をまとめました。
普通借家権と定期借家権の特徴はもちろん、一戸建て賃貸における借家権の傾向についても解説いたします。
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目次
そもそも借家権（しゃくやけん）とは？
まずは、借家権の意味や役割、種類について知識を深めておきましょう。
借家権とは、お金を支払って物件（建物）を借りる際に生じる「借主（入居者）側」の権利のことです。
権利の内容は主に、借主が不当に退去させられることが無いようにといった保護を目的としたものになります。
また、戸建てやマンションといった居住用の物件だけでなく、事務所や店舗といった営業用の物件にもこの権利が発生します。
借家権には「普通借家権」と「定期借家権」の2種類がありますが、2000年3月に定期借家権が施行されるまでは普通借家権のみが存在していました。
定期借家権が登場したことにより、貸主（大家さん）は普通借家権と定期借家権のどちらかを選択できるようになったというわけです。
「普通借家権」と「定期借家権」の違い
では、普通借家権と定期借家権は何が違うのでしょうか。
ここでは、物件を借りる側として特に気になりやすい「更新の有無」「契約期間」「中途解約の可否」の3つの点について、それぞれの特徴を以下の表でチェックしていきましょう。
| 普通借家権 | 定期借家権 | |
| 更新の有無 | 借主の希望によって更新可能 | 期間満了により契約終了となり、更新不可 |
| 契約期間 | 1年以上 | 定めなし（貸主都合で自由に設定可能） |
| 中途解約の可否 | 原則不可（特約があればその定めに従う） | ①以下2点の条件を満たす場合は中途解約可能 ・床面積200㎡未満の居住用建物である ・やむを得ない事情がある ②上記①以外でも、特約がある場合はそれに従って中途解約可能 |
基本的には、借主の希望によって契約更新できるほうが「普通借家権」、契約満了後に更新できないほうが「定期借家権」と覚えておくとよいでしょう。
さらに契約期間のルールを見ても定期借家権は貸主側にメリットが大きいように思えますが、中途解約については借主側に配慮がなされていることがわかります。
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「普通借家権」と「定期借家権」の契約方法について
さまざまな違いのある普通借家権と定期借家権ですが、契約方法も全く異なります。
特に定期借家権の場合は法的な定めに従う必要があるので、どのような違いがあるのかを事前に確認しておきましょう。
普通借家権の契約方法
普通借家権の物件においては、基本的には書面にて契約が交わされます。
ただし、法律上では契約方法に定めはなく、口頭で行うことも可能です。
定期借家権の契約方法
定期借家権の物件においては、公正証書などの書面にて行われる必要があることを法律で定めています。
また、貸主は借主に対して「更新がなく、期間満了により契約は終了する」旨を書面にて記載したうえで、口頭でもきちんと説明しなければなりません。
もしも上記の方法に従わずに契約を交わした場合は、定期借家権としての契約は認められず、更新が可能な普通借家権としての契約となります。
一戸建て賃貸は普通借家権？それとも定期借家権？
ここまで普通借家権と定期借家権の違いについて見てきましたが、一戸建て賃貸は「普通借家権」での契約が一般的です。
また、一戸建て賃貸だけでなくマンションやアパートなどの居住用建物においては、更新が可能な普通借家契約としている物件が多く見られます。
ただし、なかにはあえて定期借家権としている一戸建て賃貸も存在します。
たとえば海外赴任中の3年間だけ自宅を賃貸に出すケースや、地方の別荘を一時的に賃貸住宅とするケースなどです。
そのため、物件を探す際には念のために「普通借家権なのか、それとも定期借家権なのか」をチェックされるとよいでしょう。
事前に確認しておくと、「契約時に定期借家契約と知って諦めた」といった失敗を未然に防げます。
ちなみに、「更新不可」「契約期間は大家さん都合」と制約の多い定期借家権の物件は、一般的な相場よりも家賃が割安です。
また、大家さんが一時的に家を離れる際の不在期間、あるいは地方の別荘などを定期借家に出しているケースが多いため、設備が充実しているなど好条件の住宅に住めるメリットもあります。
「こだて賃貸」がお部屋探しをお手伝い
今回は「借家権」に焦点を当て、意味や役割、種類についてご紹介しました。
一戸建て賃貸においては更新可能な「普通借家権」の物件が多いですが、なかには更新できない「定期借家権」の物件も見られます。
認識ミスを防ぐために、どちらの借家権なのかという点にも注目しながら物件探しを行うことが大切です。
今回ご紹介した借家権のように「これって何？」と意味がよくわからないワードが出てきた場合は、ぜひ「こだて賃貸」にお問い合わせください。
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